売却営業部の庄司です。今回は「再建築不可の不動産について解説」していきます。

■再建築不可とは

再建築不可物件とは、建て替えが出来ない物件を言います。
既に建物が建っているがその土地が建築基準法に適合していないので、建築確認がおりない。
その為、将来に渡り建て替えは出来ません。
しかし、敷地の条件がこれに満たない場合は建築確認を取ることが出来ません。
どういった敷地なのかを説明いたします。
Ａ）そもそも敷地が道路に面していない・接していない土地。
Ｂ）敷地が建築基準法の道路に面しているが、接道距離が2Mに満たない土地。
(または2Mに満たない部分がある)
Ｃ）道路に面しているが、その道路は建築基準法上の道路に該当しない土地。
の、おおよそこの3つに当たります。

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メリット

安い価格で中古住宅が手に入ることが最大のメリットです。
予算を掛けずに住まいを手に入れるというこのメリットは唯一無二と言ってよく、非常に大きいものです。

メデメリット

1)原則として住宅ローンが使えない
建築確認が取れない(再建築できない)物件ですので、担保評価が降りないことが多いです。
住宅ローンは受けられないと考えておく必要があるでしょう。

2)進入経路が狭い
修繕工事を行う際、重機や車両の入るスペースがないので、その分人の手による作業が増える可能性があります。

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■再建築不可を再建築可にする方法

1)セットバックを利用して建築基準法を満たす
まずは、幅4メートル未満の道しかなく、接道義務を満たしていない場合の対処法です。
セットバックを利用して建築基準法をクリアする方法を検討しましょう。
道幅4メートル未満の道は、建築基準法上では「道路」ではありません。
道の中心から2メートル下がることで、「道幅が4メートルの道路」に接しているとみなされ、再建築が可能になります。
ただし、セットバックで下がった範囲は公道と同じ扱いをされます。
花壇を並べたり柵を置いたりなど、私的な利用ができなくなる点に注意しましょう。

2)隣接している土地を購入して建築基準法を満たす
次に、紹介するのは「道路に2メートル以上の間口で接すること」という接道義務をクリアしていないときの解決策です。
隣接している土地を購入して、間口を広げます。
土地の購入により2メートル以上の幅で接道していれば、建築基準法をクリアしています。
しかし、個人間で売買の交渉をするのは、なかなかハードルが高いものです。
信頼できる不動産会社などを通じて交渉をするのがおすすめでしょう。

3)建築法第43条但し書き規定を適用する
建築基準法第43条第2項に、例外規定についての記載があります。
この但し書き規定を適用することで、再建築不可物件でも再建築が可能になります。
但し書き規定の条件は以下のとおりです。

・敷地の周囲に広い空地があること
・国が定める基準をクリアした建物であること
・建築審査会の許可を得ること

基準がややあいまいなので、但し書き規定が適用されるかどうかは、自治体や業者と相談が必要でしょう。

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